De "betalingsschok" op een optie ARM kan een doozy zijn.
U hoeft geen Wall Street te zijn financier om te gokken op de toekomst van de rentetarieven. Met een hypotheek met variabele rente of ARM kunt u het vanuit uw luie stoel doen. Eigenlijk vertegenwoordigt uw huis zelf uw inzet. Maar tijdens het afsluiten van een conventionele ARM kan het lijken op het spelen van een gokautomaat - soms win je, soms verlies je - spring in een "optie" ARM kan zijn alsof je all-in gaat op een pokerhand met slechts een paar 2's.
ARM Basics
Een traditionele woninglening heeft een vaste rentevoet, wat betekent dat de rente nooit verandert, dus uw maandelijkse betaling is voorspelbaar. Met een verstelbare rente hypotheek, kan de snelheid (en het bedrag van uw betaling) stijgen of dalen, afhankelijk van de algemene richting van de rentetarieven in de economie. Om leners te verleiden, beginnen ARM's meestal met een lage introductierentevoet, een "teaser" genoemd, die goed is voor een bepaalde periode voordat ze stijgt naar een marktconform tarief. De rentevoet wordt vervolgens regelmatig aangepast, vaak één keer per jaar, en uw betaling wordt hiermee aangepast. De lening beperkt doorgaans de hoeveelheid die het tarief kan stijgen of dalen in een bepaalde aanpassing, evenals gedurende de levensduur van de lening.
Conventionele ARM
De definitie die u zojuist hebt gelezen, somt de conventionele hypotheek met verstelbare rente op . De meeste conventionele ARM's hebben een looptijd van 15 of 30 jaar. Wanneer het tarief wordt aangepast, herberekent uw geldschieter uw betaling zodat u op het goede spoor blijft om de lening aan het eind van die 15 of 30 jaar te laten afbetalen. Lenders verwijzen naar dergelijke betalingen als "volledig af te schrijven." Onthoud die term, want deze wordt vooral belangrijk bij het bespreken van optie ARM's.
Optie ARM
Wat de optie ARM anders maakt, is - zoals u waarschijnlijk hebt afgeleid - de "optie". Elke maand geeft de geldschieter u de keuze uit betalingen: één die volledig afgelost wordt over 30 jaar; een die volledig afgeschreven over 15 jaar; een renteloze betaling; en een 'minimale betaling'. Met de volledig aflossingsopties omvat elke betaling zowel rente als hoofdsom, dus u betaalt wat u verschuldigd bent en blijft op schema om alles te betalen. Met de optie Alleen rente betaalt u alleen de rente die de afgelopen maand is opgebouwd. Je betaalt de lening niet af, dus je komt niet dichter bij het afbetalen van de lening, maar je loopt ook niet achterop. De minimale betaling is echter een rentebetaling op basis van de initiële teaserrate in plaats van de huidige (hogere) rentevoet. Wat dat betekent is dat u niet alleen de hoofdsom niet betaalt, u betaalt zelfs niet alle rente af die u genereert. De niet-betaalde rente wordt dan toegevoegd aan het saldo van de lening zelf. De technische term hiervoor is 'negatieve afschrijving'. De niet-zo-technische term is "financieel drijfzand."
Betalingsschok
Een optie ARM kan zinvol zijn voor financieel gedisciplineerde mensen die flexibiliteit nodig hebben - mensen met een onregelmatig inkomen, zoals verkopers in dienst of contractanten die slechts seizoensmatig werken . Ze zouden de minimale of alleen-rentebetalingen kunnen doen als het geld krap is en dan meer betalen als ze geld binnen hebben. Veel mensen hebben optie-ARM's uitgeschakeld omdat ze verleid werden door dat lage minimumbedrag. Het probleem is dat het minimum niet altijd zo laag blijft. Na een jaar of zo zal het minimum stijgen. De typische optie ARM dekt de jaarlijkse toename met 7,5 procent. Maar er zijn twee grote uitzonderingen. De eerste is dat elke vijf of tien jaar, afhankelijk van de lening, de minimumbetaling wordt gereset of "herschikt" tot een volledig aflossingsbedrag. De tweede uitzondering is dat wanneer negatieve afschrijvingen het leningssaldo naar een vooraf bepaald bedrag duwen - zeg 115 procent van de oorspronkelijke lening - de minimumbetaling ook wordt omgezet naar een volledig aflossingsbedrag. De verandering kan - en is meestal - enorm. Er is een naam voor dit: betalingsschok.
Niet langer een optie?
Volgens Jack Guttentag bleek een gepensioneerde financiële hoogleraar die de website The Mortgage Professor, optie ARM-betalingsschok beheert, meer te zijn dan veel huiseigenaren zich konden veroorloven. Dat leidde tot zulke hoge wanbetalingsgraden op optie-ARM's dat deze leningen rond 2008 in wezen van de markt verdwenen. Vanaf 2012 waren ze niet teruggekeerd, maar geen enkele regelgeving verhindert dat kredietverstrekkers ze opnieuw aanbieden als ze dat willen.
