Wanneer u onroerend goed met winst verkoopt, moet de IRS u bepaalde belastingen betalen.
De belastingdienst heft twee soorten belastingen bij de verkoop van een huurwoning. Verkopen boven uw oorspronkelijke aankoopprijs plus verbetering op het onroerend goed zijn onderworpen aan vermogenswinstbelasting. Het deel van uw verkoopprijs dat hoger is dan uw afgeschreven basis, maar lager dan uw oorspronkelijke aankoopprijs, is onderhevig aan afschrijving heroveringstaks. U kunt echter mogelijk belastingbetalingen uitstellen door meer beleggingsgoederen te kopen met het geld uit de verkoop.
Berekening van uw winst
Voordat u uw belasting kunt berekenen, moet u uw winst berekenen. Om te beginnen, zult u moeten vinden wat de IRS uw "aangepaste kostenbasis" noemt. Om uw aangepaste kostenbasis te berekenen, begint u met uw kostenbasis, zijnde de aankoopprijs van het onroerend goed plus eventuele sluitingskosten en past u deze aan door toe te voegen wat u hebt besteed aan verbeteringen aan het pand. Als u bijvoorbeeld $ 3.000 aan afsluitingskosten hebt betaald om een huis van $ 125.000 te kopen en er een dak van $ 8.000 op te plaatsen, zou uw aangepaste kostenbasis $ 136.000 zijn. U moet ook uw verkoopbasis berekenen, wat uw verkoopprijs is, verminderd met eventuele sluitingskosten of commissies. Als u bijvoorbeeld het huis voor $ 200.000 hebt verkocht en $ 12.000 aan commissies en $ 5.000 aan afsluitkosten hebt betaald, is uw verkoopbasis $ 183.000. Om uw winst te bepalen, trekt u uw aangepaste kostenbasis af van uw verkoopbasis. In dit geval zou uw winst $ 47.000 zijn.
Beleggingen van meerwaarden
De IRS berekent vermogenswinstbelasting over de gehele winst als u een huurwoning verkoopt. Als u het onroerend goed minder dan een jaar had, worden meerwaarden belast als regulier inkomen, dus u betaalt belasting tegen uw marginale rentevoet. Eigenschappen die langer dan een jaar worden aangehouden, worden belast als langetermijnwinst. Het belastingtarief op langetermijnwinst varieert afhankelijk van uw inkomen. Voor het belastingjaar 2013, als u $ 450.000 of minder verdient als u getrouwd bent, of $ 400.000 of minder als u bestanden indient, worden langetermijnwinsten federaal belast tegen 15 procent. Als uw inkomsten boven die drempel liggen, is het langetermijnaanwaspercentage 20 procent. Naast vermogenswinstbelasting, moet u ook 3,8% Medicare-belasting betalen over beleggingsinkomsten, zoals meerwaarden, die hoger zijn dan $ 200.000 per jaar als u alleenstaand of $ 250.000 per jaar bent als u getrouwd bent en gezamenlijk een aanvraag indient.
Belastingen terugnemen
De IRS belast u ook voor de afschrijving die u claimde toen uw onroerend goed voor meer dan zijn afgeschreven basis verkocht. Om de afgeschreven basis te berekenen, trekt u alle afschrijvingen die u hebt afgeschreven af terwijl u de eigenschap had van de aangepaste kostenbasis. Als u voor meer dan uw aangepaste kostenbasis hebt verkocht, is alle geaccumuleerde afschrijving belastbaar. Als u voor minder dan uw aangepaste kostenbasis verkocht, maar meer dan uw afgeschreven basis, zou het verschil tussen beide belastbaar zijn. In beide gevallen is het belastingtarief op de terugname van afschrijving 25 procent. Omdat het een vorm van meerwaarde is, zou het ook onderhevig zijn aan de Medicare herwinningsbelasting als u dat ook moet betalen.
1031 Uitwisselingen
Als u uw opbrengst herinvesteert in een ander stuk huurobject, kunt u de transactie instellen als een door belasting uitgestelde uitwisseling. Wanneer u dit doet, krijgt uw nieuwe eigendom dezelfde kostenbasis als het oude onroerend goed, maar hoeft u geen meerwaarden te betalen of belastingen te innen. Om uw transactie op te zetten als een uitgestelde belastingbetaling, soms een 1031-ruil of een Starker-ruil genoemd, vereist de IRS dat u een derde partij inhuurt om het geld vast te houden tussen wanneer u verkoopt en wanneer u koopt en om te voldoen aan strikte tijdslijnen. Als u eraan denkt om dit te doen, kan uw accountant u helpen aan de slag te gaan.
