Onder water zijn op uw hypotheek kan u een aanzienlijk bedrag kosten.
U bent meer aan uw hypothecaire lening verschuldigd wat uw woning op dit moment waard is, althans volgens de laatste taxatie van uw woning. Meestal heeft dit weinig impact. Maar als u probeert uw hypotheeklening te herfinancieren of uw huis te verkopen, kan onderwater zijn - zoals het genoemd wordt - u geld kosten.
De beoordeling
Een taxateur van onroerend goed kijkt naar verschillende factoren - de resultaten van vergelijkbare huizenverkopen in uw buurt, de vierkante meters van uw huis, de leeftijd van uw eigendom en eventuele verbeteringen die u hebt aangebracht - bij het bepalen van de huidige marktwaarde van uw woning. De uitdaging komt wanneer een taxateur bepaalt dat uw huis minder waard is dan wat u aan uw hypotheeklening verschuldigd bent. Op deze manier onder water zijn, kan een poging om een huis te herfinancieren of te verkopen schrappen.
Herfinancieringsproblemen
De meeste hypotheekverstrekkers keuren herfinancieringen alleen goed voor huiseigenaren die ten minste 20 procent eigen vermogen in hun eigendommen hebben. Huiseigenaren die meer te danken hebben aan hun hypotheken dan de huidige marktwaarde van hun huis voldoen niet aan deze drempel. Ze hebben zelfs een negatief eigen vermogen. Omdat de meeste kredietverstrekkers hun leningen niet herfinancieren, hebben deze huiseigenaren vaak te maken met hogere rentetarieven. En dit kan een groot verschil maken in het bedrag dat ze elke maand betalen. Een huiseigenaar met een 30-jaar rentevaste hypotheeklening van $ 220,000 met een rentepercentage van 6 procent zou ongeveer $ 1,319 per maand betalen. Als diezelfde huiseigenaar een rente van 3.5 procent had, zou de huiseigenaar ongeveer $ 987 per maand betalen. Dat is een maandelijkse besparing van meer dan $ 330 verloren vanwege een negatief eigen vermogen.
Verkoop
Negatieve equity veroorzaakt ook problemen wanneer huiseigenaren proberen te verkopen. Mogelijke kopers zullen taxateurs inhuren om de waarde te bepalen van elk huis dat ze willen kopen. Als die getaxeerde waarde lager is dan de vraagprijs, weigeren de geldschieters die met deze kopers werken vaak om hun een hypothecaire lening te verstrekken voor het onroerend goed. Dit kan voorkomen dat kopers die een huis willen kopen ondanks het verschil in de getaxeerde waarde en de vraagprijs hun koop voltooien. En het kan het voor verkopers moeilijk maken om hun huizen te lossen.
Oplossingen voor verkopers
Er zijn oplossingen voor huiseigenaren die worstelen met een negatief eigen vermogen. Eigenaars die willen verkopen, kunnen hun vraagprijs verlagen, zodat deze gelijk is aan de geschatte waarde van hun woning of ze kunnen een korte verkoop onderhandelen met hun kredietgever. In een korte verkoop laten geldverstrekkers huizenbezitters hun huizen verkopen voor minder dan wat ze verschuldigd zijn aan hun hypothecaire lening. Short sales kan echter lastig zijn. Lenders moeten alle kortetermijnaanbiedingen goedkeuren. Als ze een aanbieding niet goedkeuren, moeten kopers een nieuwe aanbieding doen of weglopen van het huis.
Herfinancieringsoplossing
Huiseigenaren die hun hypotheeklening willen herfinancieren, zelfs met een negatief eigen vermogen, kunnen werken via het Home Affordable Refinance Program van de federale overheid. Dit programma biedt financiële prikkels aan geldschieters die instemmen met het herfinancieren van de woningkredieten van eigenaren die weinig, geen of geen eigen vermogen hebben. Om een herfinanciering via HARP te beginnen, kunt u elke hypotheekverstrekker bellen die een vergunning heeft om zaken te doen in uw land. Om deel te nemen aan HARP moet u echter wel aanwezig zijn in uw hypotheekbetalingen en een lening betalen die in het bezit is van of gegarandeerd wordt door Freddie Mac of Fannie Mae. U mag ook geen hypotheekbetaling hebben gemist in de afgelopen 12 maanden.
