Flipping homes laten investeerders profiteren van het repareren van ondergewaardeerde huizen.
Hoewel het nu minder populair is dan voordat de markten in 2008 neerstorten, kan de aankoop van huizen om te renoveren en door te verkopen voor winst - "flipping" genoemd - speculanten in staat stellen hun tijd en werk in te zetten om winst te maken op hun investeringen. De praktijk betreft het kopen van een huis tegen lagere prijzen in de buurt, verbeteringen aan het onroerend goed aanbrengen en verkopen tegen een geapprecieerde waarde. Hoewel de zakelijke risico's van flipping homes nog steeds bekend zijn bij veel Amerikanen, zijn de fiscale gevolgen minder duidelijk.
Investeerder versus makelaar
Afhankelijk van hoe vaak u huizen omkeert en hoeveel tijd u uitgeeft aan het kopen en verkopen van huizen, kan uw woning een investering of inventaris zijn. Als u een huis koopt dat u in uw vrije tijd opslaat en uw dagbaan behoudt, komt u hoogstwaarschijnlijk in aanmerking als belegger. Wanneer het omkeren van huizen de normale gang van zaken wordt, staakt u niet meer als belegger en kwalificeert u zich als een tussenpersoon.
Basis
Ongeacht of de woning in aanmerking komt als investering of voorraden, uw winst of verlies is het verschil tussen de nettoverkoopprijs en uw aangepaste basis. Basis omvat niet alleen het bedrag dat u voor het huis hebt betaald, maar ook bepaalde afsluitingskosten en kosten van verbeteringen. Alleen diensten waarvoor u daadwerkelijk betaalt, komen in aanmerking voor opname in aangepaste basis, dus u kunt de geschatte waarde van uw eigen werk niet toevoegen aan de basis van een huis dat u hebt gerenoveerd.
Hypotheekkosten
Gewoonlijk kopen mensen die van plan zijn om huizen om te kopen het huis in met behulp van een hypotheek met een hoge schuldenlast om zo min mogelijk geld te storten tijdens het repareren en verkopen van het huis. Elke hypotheekbetaling bestaat uit een betaling in de richting van de hoofdsom van de lening, evenals een rentekosten. De fiscale behandeling van het rentegedeelte van hypotheekbetalingen hangt af van de vraag of het huis een investering of inventaris is.
Investering
Rentelasten die worden gemaakt omdat u beleggingsactiva koopt die schulden gebruiken, worden beschouwd als investeringsrentekosten. U kunt alleen investeringsbelastingskosten aftrekken tot het bedrag van de inkomsten uit beleggingen belast aan normale tarieven. Als u kwalificeert als een belegger en u het huis langer dan een jaar had, wordt uw winst doorgaans belast tegen preferentiële meerwaarden. U kunt ervoor kiezen om een deel van de winst als gewoon inkomen te behandelen, zodat u het belastingvoordeel van de rentelasten kunt genieten. Als u in minder dan een jaar een woning omdraait, is de winst een meerwaarde op korte termijn, die wordt belast als gewoon inkomen, zodat u winsten kunt compenseren met hypotheekrente.
Inventaris
Aan de andere kant, als u kwalificeert als een makelaar, wordt het huis als voorraad behandeld. U moet alle winst uit de verkoop van voorraad rapporteren als gewoon bedrijfsinkomen. U mag hypotheekrente echter aftrekken als een bedrijfskost die als gewoon en noodzakelijk wordt beschouwd, in plaats van onderhevig aan de beperkte regels voor de aftrek van investeringsrentekosten voor niet-makelaars.
