Woningen vertegenwoordigen een aanzienlijk deel van de rijkdom van de meeste gezinnen.
Verlies van eigen vermogen in uw huis is een nachtmerriescenario voor de meeste huiseigenaren. Omdat uw huis meestal het enige waardevolle bezit is dat u bezit en een groot deel van uw persoonlijke vermogen vertegenwoordigt, kan zelfs een klein percentage van de waarde ervan een groot deel van de rijkdom wegnemen. Verlies van eigen vermogen in uw woning wordt ook anders behandeld dan andere kapitaalverliezen door de Internal Revenue Service.
Home Equity
Wanneer u een huis koopt voor contant geld, vertegenwoordigt de marktwaarde van het huis uw netto eigen vermogen in huis. Een huis gekocht voor $ 200,000, waarvan de huidige prijs nu $ 180,000 is, vertegenwoordigt een 10 procent verlies in de waarde van het activum evenals uw eigen vermogen erin. Aangezien de meeste mensen huizen met een hypotheek kopen, is hun eigen vermogen in huis echter veel minder dan de marktwaarde. Vandaar dat elk verlies in de waarde van het actief een veel groter percentage verlies in het eigen vermogen van de huiseigenaar vertegenwoordigt. Als u in ons voorbeeld $ 175,000 hebt geleend en $ 25,000 hebt neergehaald om het huis te kopen en het moet verkopen voor $ 180,000, komt uw aandeel in de verkoopopbrengst overeen met $ 5,000 na betaling van de hypotheekverstrekker. De $ 20,000 die u verliest, komt overeen met 80 procent van uw oorspronkelijke eigen vermogen van $ 25,000.
Kapitaalverlies
Het verlies als gevolg van de verkoop van een woning wordt geclassificeerd als een vermogensverlies voor belastingdoeleinden. De IRS classificeert alle waardevolle activa, waaronder onroerend goed, aandelen, obligaties en antiek, een kapitaalgoed. Verliezen uit hun verkoop worden dus vermogensverliezen genoemd. Uw kapitaalverlies is gelijk aan uw verkoopopbrengsten minus uw kostenbasis. De kostenbasis is gelijk aan wat het kost om het activum te kopen, plus toepasselijke uitgaven die zijn opgebouwd sinds uw aankoop. In het geval van een woning kunnen de kosten van bepaalde verbeteringsprojecten aan de kostenbasis worden toegevoegd, terwijl andere dat niet kunnen. Er ontstaat een kapitaalverlies wanneer u een actief verkoopt. De loutere daling van de marktprijs van een aandeel is niet genoeg. Als u het actief nog niet hebt verkocht, is het verlies niet geactualiseerd en is het alleen maar een verlies van papier.
Kapitaalverliezen bij u thuis
In Topic 409, getiteld 'Kapitaalwinsten en -verliezen', verklaart de IRS: "Verliezen als gevolg van de verkoop van eigendommen voor persoonlijk gebruik, zoals uw huis of auto, zijn niet aftrekbaar." Daarom, hoe groot een verlies in uw vermogen u ook lijdt bij de verkoop van uw woning, u kunt dit verlies niet aftrekken van enig deel van uw belastbaar inkomen. De beslissing om uw huis te verkopen, mag niet afhangen van uw geschatte belastingplicht voor het jaar. Bij de timing van de verkoop van andere kapitaalgoederen, zoals aandelen, waarvan de bijbehorende verliezen binnen bepaalde limieten van het inkomen kunnen worden afgetrokken, moet u echter de fiscale gevolgen in overweging nemen.
Belastingen op waardering van aandelen in uw huis
Hoewel de IRS u niet in staat zal stellen om het verlies van de verkoop van uw woning af te trekken, belast het de winst. De belastingdienst is echter enigszins eerlijk, omdat hij belastingen op de eerste $ 250,000 van de winst zal afzien. Alleen $ 50,000 met een totale winst van $ 300,000 uit de verkoop van uw huis is bijvoorbeeld onderworpen aan inkomstenbelasting. Omdat maar heel weinig huizen voldoende waarderen om dergelijke winst te behalen, betalen de meeste mensen geen belasting op de waardering van hun vermogen in hun huizen.
