Verhuizingen van huurwoningen hebben gecompliceerde fiscale gevolgen.
De Internal Revenue Service kijkt naar huurwoningen anders dan naar uw persoonlijke woning. Met een huurwoning mag u kosten aftrekken van uw belastbaar inkomen. U moet ook belasting betalen over uw winsten en uw kapitaalverliezen afschrijven als u verkoopt voor minder dan u hebt betaald. Met dit in gedachten, zal een afscherming ook anders worden behandeld.
Winstgevende executieverkopen
Als u in afscherming belandt omdat uw eigendom het goed doet, maar uw lening een ballonbetaling heeft en u niet in staat bent om deze te herfinancieren, is het mogelijk dat u met een winst weg kunt lopen van de afscherming. In dat geval zou u geen verlies hebben om af te schrijven. In plaats daarvan zou u belasting betalen over elke winst die u realiseert wanneer de bank de overgebleven inkomsten terugkrijgt.
Foreclosure Verkoop met verlies
Meestal, als je wordt afgeschermd, verlies je uiteindelijk geld op je eigendom. Omdat uw huur een investering is, genereert de afscherming een kapitaalverlies. Over het algemeen kunt u tot $ 3,000 afschrijven in kapitaalverliezen ten opzichte van andere inkomsten op uw belastingaangifte. Als u echter ook gedurende het jaar meerwaarden hebt, kunt u uw verlies uit de afscherming gebruiken om de winst en de belasting op de winst te annuleren.
Leningstypes en -verliezen
De hoogte van uw verlies is afhankelijk van uw type lening. Als uw lening geen verhaal is, wat betekent dat u na de afscherming niet verantwoordelijk bent, beschouwt de IRS uw leeningssaldo als uw verkoopprijs, zodat uw verlies gelijk zou zijn aan wat komt door uw kostenbasis af te trekken van uw leningensaldo . Met een regreslening die u verantwoordelijk houdt voor het betalen van het resterende saldo, zelfs na de afscherming, is uw verkoopprijs de laagste van de werkelijke verkoopprijs of uw lening.
Taxable Debt Cancellation
Wanneer uw gehuurde woning wordt afgeschermd en u verantwoordelijk bent voor uw lening, kan uw geldschieter uw resterende saldo vergeven. Als de kredietgever dit doet, heeft dit geen invloed op uw afschrijving van kapitaalverlies. De IRS kan de leningvergeving echter als een regulier inkomen behandelen. Als uw lening niet in aanmerking komt voor de gekwalificeerde uitsluiting van bedrijfsobligaties, moet u reguliere inkomstenbelasting betalen over het bedrag van de lening dat wordt afgeschreven.
Afschrijvingen Heroveren
Wanneer u uw huurwoning afschrijft, verwacht de IRS dat die afschrijving terugkomt als u uw huis verkoopt voor meer dan het saldo waarop u het opgeschreven hebt. Terugname van waardevermindering op onroerend goed wordt apart belast van uw andere meerwaarden, bij 25 procent. Het is verschuldigd op het verschil tussen uw afgeschreven basis, die uw kostenbasis is, verminderd met al uw afschrijvingen, en uw verkoopprijs, tot uw oorspronkelijke aankoopbasis.
Als u bijvoorbeeld een property voor $ 150,000 hebt gekocht en $ 47,000 hebt geclaimd voor afschrijvingen, is de afgeschreven basis $ 103,000. Als je voor $ 160,000 hebt verkocht, ben je kapitaalbelasting verschuldigd over de $ 10,000 aan meerwaarden en de herwinningsbelasting op de $ 47,000 in afschrijving die je hebt geclaimd. Als u het voor $ 130,000 verkocht, zou u een $ 20,000 kapitaalverlies hebben, maar bent u wel belasting verschuldigd op het verschil van $ 27,000 tussen de verkoopprijs en de afgeschreven basis.
Inzicht in uw omstandigheden
Het berekenen van uw belastingverplichting in afscherming van een huurwoning is een ingewikkeld proces. Bovendien, wanneer een belegger aansprakelijk is voor het terugnemen van afschrijvingen en extra inkomstenbelasting voor kwijtschelding van schulden, kan de belastingverplichting oplopen tot tienduizenden dollars. Hiertoe kiezen sommige beleggers ervoor om een belastingadvocaat of een gecertificeerde openbare accountant te behouden om hen te helpen begrijpen wat hun verantwoordelijkheden zullen zijn.
