Het is goed om te weten welk type pandrecht uw kredietgever heeft op uw eigendom.
De twee typen beveiligingsinstrumenten die gewoonlijk worden gebruikt in onroerend goed worden hypotheken gebruikt in de staten van de titeltheorie, en daden van vertrouwen die worden gebruikt in theorieën over lien. Een trustakte is een beveiligingsinstrument. Het belangrijkste verschil tussen beveiligingsinstrumenten is de titel. De titel blijft bij de kredietnemer met vertrouwen. De titel wordt overgedragen aan de kredietgever met hypotheken.
Titel Theorie versus Lien Theorie
Titeltheorie houdt in dat een lening gedekt door onroerend goed de eigendom van de woning feitelijk overdraagt aan de kredietgever totdat de lening is terugbetaald. De hypotheek is de theorie van het veiligheidsinstrument in de titel. Als u uw lening in staten van de titelleer niet betaalt, moet de geldschieter doorgaans goedkeuring van het gerecht verkrijgen om de executieverkoopprocedure in te leiden. De Lien-theorie stelt dat een lening gedekt door onroerend goed alleen een pandrecht op het onroerend goed creëert totdat de lening is terugbetaald. De titel blijft bij de lener. De vertrouwensakte is het beveiligingsinstrument in retentieleer. De kredietgever is de begunstigde in de vertrouwensakte, waarbij een externe trustee de eigendom van de woning "in vertrouwen" houdt totdat de lening is terugbetaald. De curator kan beginnen met afscherming zonder rechterlijke tussenkomst als u de lening in retentietheorie toestaat.
Gerechtelijke executievoorzieningen
VS. Staten die zich houden aan de titeltheorie hebben goedkeuring van het gerecht nodig om het afschermingsproces te starten. Gerechtelijke verhinderingen geven u, de lener, een kans om de klacht van de geldschieter formeel aan te vechten - uw dag voor het gerecht, bij wijze van spreken. Een negatief kenmerk is dat veel staten ontleners "deficiëntieoordelen" toestaan in gevallen waarin de zogenaamde "korte verkoop" bij een executieveiling het bedrag van uw uitstaande hypotheek niet volledig terugkrijgt. Bijvoorbeeld, als een korte verkoop $ 70.000 van uw hypothetische $ 100.000 uitstaande hypotheek terugkrijgt, kan de geldschieter een tekortoordeel tegen u nastreven voor de resterende $ 30.000. Het positieve kenmerk is dat gerechtelijke executieverklaringen typisch een "verzakingsrecht" bevatten dat u het recht verleent om de afgeschermde eigendom terug te eisen binnen een bepaalde tijdsperiode afhankelijk van de staat.
Niet-juridische foreclosures
Als u standaard lening in retentietheorie verklaart, kan de trustee, op aanwijzing van de geldschieter, afscherming starten onafhankelijk van betrokkenheid van de rechter. Als lener kunt u de afscherming nog steeds uitdagen. Maar het is jouw verantwoordelijkheid om de uitdaging aan te gaan. Leners durven zelden uit vanwege de kosten. Veel kredietverstrekkers geven de voorkeur aan niet-juridische gevallen van foreclosures omdat ze sneller en minder duur zijn. Lenders hebben echter de mogelijkheid om te kiezen tussen gerechtelijke en niet-juridische foreclosures in veel retentietheorieën.
Welke executievoorschriften zijn van toepassing op uw vastgoedlening?
Staats- en kredietverstrekkersvoorkeur bepalen het beveiligingsinstrument dat wordt gebruikt om te beveiligen een lening. Als lener is het goed om geïnformeerd te worden over wat de documenten die u ondertekent echt betekenen. Ga naar de RealtyTrac-website om de uitsluitingswetten voor uw staat te leren.
