Eerlijke marktwaarden zijn meestal schattingen.
Veel delen van de vastgoedwereld draaien op het concept van 'eerlijke marktwaarde'. Wanneer een beoordelaar de waarde van uw onroerend goed voor onroerendgoedbelasting bepaalt, start hij vaak het proces door de reële marktwaarde te bepalen. Schattingen proberen eerlijke marktwaarden te schatten en kredietverstrekkers gebruiken deze om te bepalen wat ze gaan uitlenen. Wanneer u onroerend goed verkoopt, wilt u meestal op zijn minst een eerlijke marktwaarde hebben en wanneer u het koopt, wilt u meestal niet meer dan eerlijke marktwaarde betalen.
Het definiëren van eerlijke marktwaarde
De reële marktwaarde van een woning is de prijs die een koper die het pand zou kunnen kopen zou betalen voor het onroerend goed, ervan uitgaande dat het te koop was aangeboden in een open markt. Omdat markten veranderen, is een bepaling van de reële marktwaarde alleen accuraat voor een bepaald tijdstip. Het is ook slechts een schatting, want de enige manier om zeker te zijn van de eerlijke marktwaarde van iets is om het te verkopen.
Problemen met eerlijke marktwaarde
Het schatten van eerlijke marktwaarde voor een liter normale ongelode benzine is eenvoudig - het is de prijs die mensen in een bepaald gebied betalen. Als twee stations gas verkopen bij $ 3.35 en een derde prijs bij $ 4.00 en geen klanten heeft, is de reële marktwaarde $ 3.35. Aangezien een gallon gas hetzelfde is als een ander, is het gemakkelijk om te extrapoleren dat de $ 3.35-prijs ook van toepassing is op gas dat nog niet is verkocht.
Onroerend goed is anders. Zelfs met twee in wezen identieke huizen die naast elkaar op identieke grote percelen zitten, is de kans groot dat er verschillen zijn in de manier waarop ze in het interieur zijn onderhouden of ingericht. De zon kan ze anders treffen, waardoor ze meer of minder duur worden om af te koelen of te verwarmen of die het succes van groeiende groente of fruit beïnvloeden. Bovendien is het onwaarschijnlijk dat de twee huizen dezelfde dag zouden worden verkocht. Met dit in gedachten zijn eerlijke marktwaarden meestal meningen die zijn gebaseerd op het aanpassen van gegevens van andere transacties.
Het creëren van eerlijke marktwaarde
Gegeven één huis met 2,000 vierkante voet vloeroppervlak en gewaardeerd op $ 200,000 en een ander met 1,900 vierkante voet vloeroppervlak en geschat op $ 190,000, zou je de twee waarden kunnen aanpassen tot een eerlijke marktwaarde van $ 195,000 voor een 1,950-vierkant- voethuis dat ook in wezen identiek was. De meeste eerlijke marktwaarden worden afgeleid met behulp van een proces als dit. Beoordelaars, taxateurs of makelaars kijken naar de huidige verkoopgegevens en passen aan wat ze zien om te schatten wat een andere eigenschap waard kan zijn.
Taxateurs gebruiken een proces genaamd gepaarde verkoopanalyse om deze aanpassingen te maken. In dit proces nemen ze twee ogenschijnlijk identieke huizen, maar met één verschil - bijvoorbeeld de aanwezigheid van een open haard in slechts één van hen. Vervolgens gaan ze ervan uit dat het prijsverschil overeenkomt met de waarde van de toegevoegde functie. Wanneer ze dit doen met voldoende analyses, krijgen ze de gegevens die nodig zijn om de waarden te berekenen.
Aanpassing van tax-rated waarden
Fiscale beoordelaars passen ook eerlijke marktwaarden aan om met belastbare waarden voor onroerendgoedbelastingen te komen. De methoden die zij gebruiken, worden meestal bepaald door de staatswet. Sommige staten gebruiken slechts een vast percentage van de redelijke marktwaarde van de woning voor belastingen. Anderen nemen misschien geld van de top voor bepaalde vrijstellingen. In andere staten worden veranderingen in de reële marktwaarde gebruikt om de waarde van een eigenschap te verlagen, maar eventuele verhogingen zijn gekoppeld aan een vast of een variabel percentage ten opzichte van het voorgaande jaar.
