De ineenstorting van de huizenmarkt in 2007 zorgde voor een overvloed aan hulpprogramma's om in nood verkerende huiseigenaren te helpen. Het initiatief van de overheid, Making Home Affordable, biedt een herfinancieringsoptie die een risicovolle lening vervangt door een meer betaalbare, duurzame lening die is verzekerd door de Federal Housing Administration. De voordelen van het programma voor de financiële situatie van een lener zijn talrijk, maar de impact op kredietscores kan een ander verhaal zijn.
The Basics
Het Home Affordable Refinance Program herfinanciert een door een niet-overheid-verzekerde lening die wordt ondersteund door Fannie Mae of Freddie Mac met een FHA-verzekerde lening. FHA zorgt ervoor dat de geldschieter die de lening van terugbetaling financiert als de lener in gebreke blijft. De HARP omvat een leningaanvraag, verzekeringstechnische kosten en afwikkelingskosten. Het verschilt van een traditionele herfinanciering omdat het kan worden gedaan op een lening met een openstaand saldo dat hoger is dan de reële marktwaarde van het huis dat als onderpand wordt gebruikt. Het nieuwe geleende bedrag kan 125 procent van de waarde van het huis overschrijden, waardoor kredietnemers onder hun woninglening ernstig onder water kunnen herfinancieren.
Credit Impact
Wijzigingen in kredietrekeningen, inclusief hypotheken, kunnen een negatieve invloed hebben op de scores. De Fair Isaac Corp., die het FICO credit scoring-systeem heeft gecreëerd waar de meeste geldschieters op vertrouwen, merkte op dat leners met de beste scores meer te verliezen hebben dan mensen met lage scores. Omdat de HARP een oude account vervangt, wordt een kredietlimiet gesloten en wordt er tegelijkertijd een nieuwe gecreëerd. De FHA-verzekerde lening wordt gerapporteerd aan de drie kredietbureaus, Experian, TransUnion en Equifax, als een nieuwe lening met een nieuwe open datum. Hierdoor lijkt het op een nieuw account en kunnen nieuwe accounts de scores verminderen.
Overwegingen
Een HARP-herfinanciering is minder schadelijk voor uw kredietwaardigheid dan marktafscherming, gemiste betalingen of uitsluitingsalternatieven die uw score drastisch kunnen verlagen. Een te late betaling kan een score van 40 op 110-punten verlagen, afhankelijk van de sterkte van de score vóór de late betaling. Een afscherming kan u kosten tussen 85- en 160-punten. HARP is alleen beschikbaar voor kredietnemers die hun hypotheek lopende zijn en geen late betalingen hebben - meer dan 30 dagen delinquent - in de afgelopen zes maanden. Een lener kan tot één late betaling binnen de afgelopen 12 maanden hebben en toch in aanmerking komen voor het programma.
Expert Insight
Hoewel het niet het exacte aantal verloren punten onthult tijdens een herfinanciering, geeft de FICO-website MyFICO aan dat een onderzoek naar uw kredietgeschiedenis in het sollicitatieproces de scores enigszins verlaagt. Meerdere vragen van verschillende geldschieters verdere lagere scores, als elke kredietgever trekt zijn eigen kredietrapport. Een lener kan de HARP bij verschillende geldschieters aanvragen om de beste rente en voorwaarden te krijgen. Hoewel alle deelnemende kredietverstrekkers zich houden aan de algemene bepalingen van HARP, kunnen kredietverstrekkers hun eigen interne vereisten, overlays genoemd, toevoegen, zegt Bankrate.com.
