Aandelenleningen bezetten normaliter de tweede retentierechtspositie.
Uw hypotheek en uw woninggelijkheidslening zijn niet-gerelateerde juridische overeenkomsten en in theorie kunt u een van deze leningen herfinancieren zonder dat de ene impact heeft op de andere. Door retentierechten is de vergelijking echter gecompliceerder en het kan zijn dat u geen andere keus heeft dan uw eigen lening te combineren met uw hypotheek als u herfinanciert.
Aansluitingen
Wanneer u een woninglening afsluit, verzekert uw geldschieter zijn interesse in uw woning door een pandrecht op het onroerend goed te plaatsen. Als er meerdere pandrechten zijn, heeft de lienholder met anciënniteit de eerste claim op uw huis. Als u uw primaire hypotheek herfinanciert, verplaatst uw leningverstrekker zich naar de eerste retentierechtspositie omdat die lening dateert van vóór de nieuwe primaire hypotheek. Als uw woning in gedwongen afscherming komt, zou de leningverstrekker voor eigen vermogen de eerste claim hebben op de opbrengst van de woningverkoop. Als uw huis minder dan het saldo van de twee leningen verkoopt, kan uw nieuwe primaire hypotheekverstrekker verlies lijden.
Billijkheid
Rentetarieven zijn over het algemeen lager op primaire hypotheken, deels omdat de geldschieter de eerste pandrechtpositie bij u inneemt. De kans is groot dat uw geldverstrekker uw herfinancieringsvoorstel afwijst, tenzij uw kapitaalverstrekker akkoord gaat met het ondertekenen van een ondergeschiktheidsovereenkomst. Dit document ziet af van het recht van de kapitaalverstrekker om de eerste pandrechtpositie in te nemen en betekent dat uw nieuwe primaire lening die plek kan innemen. Uw aandelenverstrekker heeft echter weinig te winnen en veel te verliezen door een dergelijke overeenkomst te ondertekenen, dus zijn ondergeschiktheidsovereenkomsten niet erg gebruikelijk.
Particuliere hypotheekverzekering
Als uw aandelenverstrekker weigert uw woninglening ondergeschikt te maken, kunt u de aandelenlening aflossen of meenemen in de herfinanciering. Het zou duur kunnen zijn om de twee leningen in één te laten rollen. Uw kredietverstrekker kan van u verlangen dat u een particuliere hypotheekverzekering aanschaft als de nieuwe lening 80 procent van uw waarde overschrijdt. U hoeft geen PMI te kopen als de gecombineerde saldi van uw hypotheek en aandelenlening u met minder dan 20 procent aandelen in uw huis achterlaten, zolang uw eerste hypotheek niet meer is dan 80 procent van de waarde van uw woning. De kosten van PMI kunnen eventuele rentebesparingen die u realiseert als gevolg van het combineren van uw twee leningen compenseren.
Overwegingen
U kunt PMI en achterstallig gedoe voorkomen als u uw bestaande primaire hypotheek herfinanciert bij uw hypotheekverstrekker. Senioriteit van pandrechten zal geen probleem zijn, omdat dezelfde geldschieter zowel de eerste als de tweede retentierechtspositie bezet. Niet alleen dat, maar sluitingskosten worden vaak ingesteld als een percentage van uw geleende bedrag. Dit betekent dat u uw upfrontkosten verlaagt door alleen uw primaire hypotheek te herfinancieren in plaats van uw beide leningen.
