Een back-upaanbieding geeft kopers een tweede kans om hun droomhuis te kopen.
De droom van elke thuisverkoper - en de nachtmerrie van elke homebuyer - is voor het huis om meerdere aanbiedingen te hebben. Hoewel slechts één koper het huis kan kopen, kan de verkoper back-upcontracten gebruiken om meer dan één aanbieding te accepteren. Back-upcontracten beschermen de verkoper in het geval dat de primaire aanbieding niet doorgaat. Voor de koper biedt een back-upcontract de mogelijkheid een huis te kopen dat de koper anders misschien had opgegeven bij de aankoop.
Hoe het werkt
De manier waarop het werkt, is eenvoudig: koper A presenteert een aanbieding. De verkoper accepteert het. Kort daarna merkt koper B dat het huis onder contract staat, maar besluit het toch een aanbod te doen. Het aanbod van Buyer B bevat een reserveclausule waarin wordt erkend dat haar contract pas van kracht wordt als de verkoop van koper A niet sluit. Als de verkoper accepteert, hebben hij en koper B een back-upcontract. Als alternatief kan koper B een aanbieding voor het huis indienen zonder te beseffen dat het al onder contract is. In dit geval kan de verkoper een tegenaanbieding aan koper B presenteren met de back-upclausule. De back-upclausule zou de koper informeren dat haar verkoop afhankelijk is van de niet-sluiting door koper A. Het back-upcontract in dit voorbeeld wordt gemaakt wanneer koper B het tegenaanbod van de verkoper accepteert.
Primaire positie
De primaire positie is de positie die resulteert in een verkoop als de zaken zoals gepland verlopen. Daarom is de koper die de primaire positie bekleedt degene die de eerste aanbieding doet die de verkoper accepteert. Zolang de koper en verkoper voldoen aan alle voorwaarden van het contract, wordt de verkoop gesloten. Als de primaire koper daarentegen niet aan de voorwaarden voldoet en de verkoper ervoor kiest om het primaire contract te beëindigen, wordt het back-upcontract van kracht - en gaat de back-upkoper naar de primaire positie.
Meerdere back-ups
Het is mogelijk, maar onwaarschijnlijk, om meerdere back-upcontracten te hebben. Terwijl de eerste back-up afhankelijk is van het primaire contract dat eindigt voordat de verkoop wordt beëindigd, is elke volgende back-up afhankelijk van elk voorafgaand contract dat eindigt voordat de verkoop wordt beëindigd.
Overwegingen van de verkoper
De agent van de verkoper moet alle schriftelijke aanbiedingen indienen, maar de verkoper is niet verplicht om ze te accepteren. Een verkoper die een aanbieding heeft geaccepteerd, kan deze echter niet verbreken ten gunste van een back-upaanbieding met betere voorwaarden. Een verkoper die een primaire overeenkomst verbreekt om een back-upkoper naar de primaire positie te verplaatsen, kan zich in het midden van meerdere rechtszaken bevinden. REALTOR Mag geeft een hypothetisch voorbeeld van een dergelijke situatie die ertoe leidt dat twee kopers de verkoper vervolgen voor specifieke prestaties, in de hoop de verkoper te dwingen zich aan de voorwaarden van hun respectieve contracten te houden. REALTOR Mag suggereert dat een contract voor back-upaanbieding een clausule bevat waarin staat dat als de primaire koper een rechtszaak aanspant met betrekking tot de back-upaanbieding, de verkopers de back-upaanbieding kunnen beëindigen.
