Wat kan ik doen als mijn hypotheek geen retentierecht heeft vrijgegeven?
Lenders veilige hypotheken door pandrechten op een eigendom te plaatsen. Liens zijn juridische claims. Omdat de geldschieter een legale claim bij u heeft, heeft hij het recht om beslag te leggen op het onroerend goed als u stopt met het betalen van de hypotheek. Nadat u de laatste hypotheekbetaling hebt gedaan, begint de kredietgever met het verwijderen van het pandrecht. In de meeste gevallen start de geldschieter automatisch het proces. Er zijn echter enkele uitzonderingen en het onderpand wordt niet altijd vrijgegeven zoals vereist. Uw geldschieter is wettelijk verplicht om uw hypotheekaanspraak op te heffen zodra deze is afbetaald, maar het kan enige persistentie van uw kant vragen. Gelukkig zijn er stappen die u kunt nemen om het onderpand vrij te geven.
Tip
Als de hypotheekverstrekker naliet het pandrecht vrij te geven nadat u uw saldo volledig had betaald, kunt u contact met hen opnemen, een borgsom kopen of om hulp vragen bij de Federal Deposit Insurance Company.
Wetten op onderzoekswetten
Controleer uw staatswetten om te bepalen hoe pandrechten worden vrijgegeven op uw locatie. In akten van truststaten zoals Californië, Alabama, New Hampshire, Mississippi en Michigan houdt de trustee de akte en is hij verantwoordelijk voor het indienen van een herroepingsakte zodra de lening is betaald zoals overeengekomen. In hypotheekstaten, waaronder Florida, Montana, New Jersey en Vermont, bereidt de kredietgever een vrijlatingakte of vrijgave van retentierecht voor om de titel te wissen. De hoeveelheid tijd die geldschieters hebben om de pandrechten vrij te geven varieert per staat. In het District of Columbia bijvoorbeeld, kunnen geldschieters die een release binnen 30-dagen van een schriftelijk verzoek niet uitvoeren, worden onderworpen aan een boete van $ 50 per dag voor de lener, plus een schadevergoeding, inclusief advocatenhonoraria. In Virginia hebben geldschieters 90-dagen om een uitbetaling vast te leggen of af te leveren, of ze krijgen een boete van $ 500.
Bel de geldschieter
Begin door uw geldschieter te bellen. Vraag naar de afdeling die de vrijlating van pandrechten behandelt. Omdat hypotheken 30 jaren of langer kunnen aflossen, is het oorspronkelijke hypotheekbedrijf mogelijk failliet gegaan. Wanneer een hypotheekbedrijf failliet gaat, neemt een opvolgend bedrijf meestal de rekeningen over. Neem contact op met de procureur-generaal van de staat om uit te zoeken of een ander bedrijf nu uw hypothecaire rekening onderhoudt. Volg de procedure van de kredietgever voor het ontvangen van een release. Mogelijk moet u een schriftelijk verzoek indienen om een vrijgave te vragen. Als de geldschieter niet bereid is om te voldoen, neem dan contact op met een advocaat of juridisch adviseur.
Hulp van de FDIC
Als u geen geluk hebt met de geldschieter, kan de Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) u misschien helpen. In sommige gevallen kan de FDIC een "Release of Lien" uitgeven als de bank heeft gefaald. Wanneer banken falen, wordt de FDIC vaak tot ontvanger benoemd, wat betekent dat zij de rol van de geldschieter op zich nemen. Volgens de FDIC kan de vrijgave worden uitgegeven als de leninginstelling die heeft gefaald, is ingelijfd bij FDIC. De klantenservice van FDIC Resolutions and Receivership kan vragen beantwoorden en bepalen of ze aan het uitlenen van uw lening zijn. De FDIC stelt ook dat de lening moet zijn afbetaald voordat de instelling is mislukt. U moet een kopie van uw hypotheek of trustakte overleggen, een bewijs van de uitbetaling van de lening en een recent onderzoek naar de titel waarin het voorrecht nog steeds aanwezig is.
Koop een borgsom
Hoewel het zal kosten, is er een andere optie wanneer al het andere faalt. U kunt een borgsom verkrijgen, die bekend staat als een 'verloren vertrouwensakte obligatie'. Wanneer u de kredietverstrekker niet kunt opsporen of het pand niet kunt vrijgeven, kan een titelbedrijf worden gebruikt om een heruitzending in te dienen. U moet de obligatie kopen, in het algemeen gelijk aan ongeveer tweemaal het bedrag van de oorspronkelijke verplichting die is gedekt door de hypotheek of trustakte. Het borgbedrijf vraagt om een betalingsbewijs, inclusief geannuleerde cheques, bankafschriften die de opname en hypotheekrekeningen voor en na de uitbetaling weergeven.
