Het toevoegen van een pool kan uw huiswaarde verhogen en de potentiële meerwaarde op vermogenswinstbelasting.
De meeste mensen die hun huis verkopen nadat ze verbeteringen hebben aangebracht, hoeven zich geen zorgen te maken over het betalen van vermogenswinstbelasting op de winst die ze maken, omdat de Amerikaanse belastingwetgeving vrij substantiële vrijstellingen voor dergelijke winsten omvat. Toch zijn er gevallen waarin vermogenswinstbelasting van toepassing is - en verbeteringen kunnen de belasting die u betaalt beïnvloeden.
vrijstellingen
Voordat u zich zorgen maakt over vermogenswinstbelasting, moet u ervoor zorgen dat u er daadwerkelijk aan wordt onderworpen. Over het algemeen, als u de afgelopen vijf jaar in totaal twee jaar in uw huis hebt gewoond en gewoond, kunt u de eerste $ 250,000 winstwaarde van uw huisverkoop uitsluiten, of de eerste $ 500,000 als u getrouwd bent en een gezamenlijk retour indienen. 'Uitsluiten' is belastingpraat voor 'vermijd belasting betalen over'. Nog een laatste rimpel: u kunt winsten van een woningverkoop slechts om de twee jaar uitsluiten.
Basis
Ervan uitgaande dat u of niet in aanmerking komt voor een uitsluiting (sorry), of dat uw winst zo gigantisch is dat deze het uitsluitingsbedrag (iets minder spijtig) overschrijdt, is het tijd om de schade te berekenen. Dat betekent vertrouwd raken met 'basis' en 'winst'. Basis is wat je hebt betaald om het huis te verwerven. Het omvat niet alleen de aankoopprijs maar ook veel afsluitingskosten. Het omvat ook het geld besteed aan verbeteringen aan het huis. De Internal Revenue Service definieert een verbetering als alles wat waarde toevoegt aan uw huis (bijvoorbeeld een kamertoevoeging), het huis langer laat duren (een nieuw dak) of het aanpast voor een nieuw gebruik (een rolstoelhelling). Basisreparaties en het vervangen van apparaten zijn geen verbeteringen, hoewel reparatie van schade aan rampen wel meetellen.
Krijgen
Uw winst is uw winst. Begin met de prijs die je krijgt voor het huis. Trek uw verkoopkosten af, zoals vastgoedcommissies en advertenties. Trek nu uw basis af. Trek ten slotte elk uitsluitingsbedrag af waarvoor u recht hebt. Het resultaat is uw belastbare winst en als u bent onderworpen aan vermogenswinstbelasting, krijgt u daar belasting op. Merk op dat, aangezien het geld dat u besteedt aan verbeteringen is inbegrepen in uw basis, u deze kosten kunt aftrekken, ongeacht of deze hebben geleid tot een daadwerkelijke verhoging van de hoeveelheid geld die u voor het huis kreeg.
Belastingeffecten
Als het gaat om verbeteringen en vermogenswinstbelastingen, gaat het alleen om het effect op de verkoopprijs. Nogmaals, ervan uitgaande dat vermogenswinstbelastingen van toepassing zijn, als een verbetering de verkoopprijs van uw huis met meer dan de kosten van de verbetering zelf verhoogt, zal het uw winst verhogen en uw vermogenswinstbelasting verhogen. Maar als het geld dat u aan de verbetering besteedt niet allemaal terugkeert als winst als u verkoopt, heeft de verbetering uw winst en uw belasting feitelijk verlaagd. Tal van verbeteringen passen in dit scenario. Een nieuw dak kan zijn kostprijs mogelijk niet in waarde verhogen. (Mensen verwachten immers dat huizen daken hebben.) Het toevoegen van een zwembad kan de waarde van het huis niet genoeg veranderen om de kosten terug te verdienen, als er weinig vraag is naar woningen met zwembaden.
