De gelukkige eigenaren van een actieve MERS-vermelding.
Als uw hypotheek in MERS als inactief wordt vermeld, kan dat een goede zaak of een slechte zaak zijn , afhankelijk van de omstandigheden. MERS staat voor Mortgage Electronic Registration Systems; het is een database met informatie over miljoenen woninghypotheken. Wanneer een hypotheek niet langer wordt betaald, verandert de status in de database in "inactief".
Mortgage Markets
Wanneer een bank u geld leent om een woning te kopen, hoeft de bank meestal niet rond te aantal jaren betalingen. Het krijgt zijn geld meteen terug door het recht te verkopen om uw betalingen te innen bij een andere bank of een belegger. De koper kan dat recht dan doorverkopen aan iemand anders. In feite kan een enkele hypotheek meerdere keren worden verkocht en doorverkocht aan financiële instellingen en beleggers. U weet misschien niet eens dat dit gebeurt totdat u een melding krijgt om uw betalingen naar een ander adres te sturen. Elke keer dat de hypotheek op uw huis op deze manier wordt 'opnieuw toegewezen', moeten de hypotheekdocumenten die in uw kantoor in de provincie zijn geregistreerd, worden bijgewerkt.
Maak kennis met MERS
Met miljoenen hypotheken die ieder jaar van eigenaar veranderen, is het proces van het bijwerken van provinciale records creëerde bergen van papierwerk - en, met de indiening van de kosten, aanzienlijke kosten. De financiële dienstverlening heeft MERS in de jaren negentig opgericht om het proces te stroomlijnen. Eigendomsrecords bij het districtsbureau noemen MERS eenvoudigweg als 'hypotheekverschaffer' en MERS houdt bij wie momenteel een claim op de hypotheek heeft. Wanneer een hypotheek wordt verkocht of anderszins een statuswijziging ondergaat, wordt die transactie geregistreerd binnen MERS, maar hoeven de provinciale records niet te worden bijgewerkt.
Goede deactiveringen
Elke lening in de MERS-database heeft een unieke 18 -cijfer van de hypotheek-identificatie, of MIN. Wat er ook gebeurt met de lening, het aantal blijft altijd behouden, zelfs nadat het is gedeactiveerd. De database registreert ook de "MIN-status" van elke lening. In de meeste gevallen betekent een MIN-status van "inactief" dat de schuld volledig is betaald. Hypotheken worden gedeactiveerd wanneer u alle betalingen verricht, maar ook wanneer u herfinanciert. Bij een herfinanciering wordt de oorspronkelijke lening weergegeven als "Inactief - Volledig betaald" en krijgt u een nieuwe actieve lening met een nieuwe MIN. Door kredietverstrekkers goedgekeurde korte verkopen gaan ook in MERS zoals volledig betaald.
Niet-zo-goede deactiveringen
Er is echter meer dan één manier om een lening te deactiveren. Als de lening opnieuw wordt toegewezen aan een partij die niet aan MERS deelneemt - en andere niet -, krijgt deze de status 'Inactief - Overgezet uit MERS'. Dat is niet echt slecht, hoewel de koper nu te maken krijgt met het bijwerken van county records; je hoeft niets te doen. Wat wel erg is, is wanneer een hypotheek gedeactiveerd wordt vanwege faillissement of afscherming. In dergelijke gevallen heeft de kredietgever, of degene die nu aanspraak op het huis heeft, het eigendom teruggenomen omdat de kredietnemers in gebreke zijn gebleven met hun betalingen. Als het huis in beslag is genomen, worden er geen hypotheekbetalingen gedaan, zodat de MIN-status inactief wordt.
