Een huis in contanten kopen bij een familielid van een overleden eigenaar
Wanneer een huiseigenaar sterft, gaat iemand zijn huis erven. Als de overleden eigenaar een testament heeft achtergelaten, moet dat document duidelijk maken wie de woning krijgt. Als ze dood of zonder een wil stierven, dan zijn hun bezittingen verdeeld volgens de wetten van de staat van opeenvolging van bloedverwanten, gebaseerd op huwelijks- en bloedbanden. Afhankelijk van de situatie kunnen de erfgenamen van het huis het verkopen en het geld verdelen, of kan een erfgenaam het huis van de andere begunstigden kopen. Ongeacht het geval, koopt het individu het huis van het familielandgoed. Als u het huis contant kunt betalen, is de onroerendgoedtransactie veel eenvoudiger dan wanneer u in aanmerking wilt komen voor een hypotheek. Aangezien deze verkopen vaak ingewikkeld zijn, kunt u een vastgoedadvocaat raadplegen die ervaring heeft met de verkoop van onroerend goed.
Huis van overleden eigenaar
De persoon belast met de verkoop van het huis van een overledene en anderszins het omgaan met landgoederen en schulden is de uitvoerder of beheerder van het landgoed. Deze persoon is vaak een familielid genoemd in het testament of het herroepbare levende vertrouwen, maar de overledene kan ook een advocaat, financiële professional of bank hebben aangewezen om deze taak uit te voeren. De uitvoerder of gevolmachtigde is verantwoordelijk voor het onderhoud van het onroerend goed en het betalen van noodzakelijke facturen van boedelactiva, zoals belastingen, verzekeringen en nutsbedrijven. Zij zijn ook de partijen die verantwoordelijk zijn voor het regelen van elke verkoop van het huis, ongeacht of dit andere familieleden of een buitenstaander zijn. Houd in gedachten dat hoewel een executeur of trustee vaak een erfgenaam is onder andere erfgenamen, zij de autoriteit hebben om beslissingen over eigendommen te nemen die andere erfgenamen niet doen. De rol van uitvoerder of trustee vereist echter een goede communicatie als het gaat om alle begunstigden. Anders zou een geschil tussen erfgenamen en de executeur of trustee in een rechtszaak terecht kunnen komen.
Het is mogelijk dat de wil de executeur geen macht over onroerend goed gaf. In dergelijke situaties zou het huis rechtstreeks worden doorgegeven aan de begunstigden, die het vervolgens kunnen verkopen zonder toestemming van de uitvoerder.
Familieleden kopen
Stel dat je moeder stierf en haar huis en de rest van haar landgoed net zo achterliet voor haar drie kinderen. Dat betekent dat u al een belang van een derde hebt in de woning. Als je broers en zussen geen zin hebben om het huis te kopen, wat kan betekenen dat er discussies zijn over wie wie koopt, kun je hun tweederde deel kopen. De uitvoerder moet een beoordeling van het huis hebben als het huis zich bevindt in een staat die een successierechten oplegt. Momenteel zijn die staten Connecticut, Hawaii, Illinois, Maine, Maryland, Massachusetts, Minnesota, New York, Oregon, Rhode Island, Vermont en Washington, evenals het District of Columbia.
Terwijl een paar andere staten een successierechten instellen, is dat verschuldigd door de begunstigden, niet door de nalatenschap zelf. Volgens de Tax Cuts and Jobs Act, ondertekend door president Donald J. Trump op december 22, 2018, is de federale belastingvrijstelling $ 11.2 miljoen per persoon, dus moeten zeer weinig boedels federale successierechten indienen. Als het huis zich in een staat bevindt zonder belasting op onroerende goederen, kan een makelaar de reële marktwaarde van het huis bepalen.
Stel dat het huis $ 300,000 waard is. Dat betekent dat je $ 200,000 moet verzinnen om de aandelen van je broer of zus te kopen. Als je moeder andere bezittingen achterlaat, kun je ervoor kiezen om je deel van de opbrengst aan je broers en zussen over te dragen in ruil voor hun aandelen in het tehuis. Als uw moeder bijvoorbeeld een bankrekening met een waarde van $ 600,000 heeft verlaten, kunt u uw $ 200,000-aandeel gebruiken om uw broers en zussen uit te kopen. Als het huis het enige belangrijke bezit was dat je moeder bezat, maar je hebt $ 200,000 contant om de deal te sluiten, is dat een andere optie.
Inherited Homes and Unbetaid Debts
Als er andere schulden zijn die je moeder verschuldigd is, moet het landgoed ze betalen. Als er niet genoeg geld van andere boedelactiva is om de schuld te betalen, vereisen sommige staten de verkoop van het huis van de overledene. Andere staten eisen niet dat schuldeisers een dergelijke verkoop afdwingen om de verschuldigde bedragen terug te verdienen.
De grootste schuld is vaak de hypotheek. Als de woning een hypotheek heeft als de eigenaar sterft, wordt deze anders behandeld dan een hypotheek die om andere redenen wordt overgedragen. In het laatste geval bevatten de meeste hypotheken een verkoopclausule, zodat de kredietgever kan aandringen op volledige betaling of een verkoop. In het geval van overlijden, kunnen de erfgenamen de lening tegen dezelfde voorwaarden en dezelfde betalingen, inclusief rentetarieven, als de overleden huiseigenaar aannemen. Erfgenamen kunnen deze lening ook herfinancieren.
De executeur kan beslissen om het huis te verkopen en het resterende geld onder de erfgenamen te verdelen of de hypotheek op naam van de overledene te blijven betalen via boedelboeren. Dit laatste is meestal geen goede strategie, behalve op de korte termijn. Als u het huis zelf wilt kopen, bespreek dan de beste manier om dit met de executeur te doen. De executeur moet ook de voorwaarden bespreken met de immokantoor, zodat de deal eerlijk en rechtvaardig is voor alle erfgenamen.
Als u geen erfgenaam bent maar een huis wilt kopen van een landgoedkoop, neemt u contact op met de executeur met betrekking tot de verkoop of de begunstigden als de uitvoerder geen onroerend goedmacht had of als de overdracht van onroerend goed aan erfgenamen al was voltooid. Als het huis al op de markt is, moet u een commissie voor onroerend goed betalen. Als de executeur het huis nog niet te koop heeft aangeboden, zou u dat vaak een aanzienlijke vergoeding kunnen vermijden.
Het aankoopproces
Ook al koop je een huis van een familielid, dat betekent niet dat je de normale aankoopprocessen van een huis kunt afzien. U hebt nog steeds een verkoopovereenkomst nodig, die de contante prijs, eventuele aanbetalingen en onvoorziene omstandigheden omvat.
Omdat je contant betaalt, heb je geen huisbeoordeling nodig, want dat is een stap die de kredietgever moet doen om ervoor te zorgen dat ze niet meer geld lenen dan het huis waard is. Als er echter vragen zijn over de waarde van een huis en de prijs van de individuele buy-outs, is een huisbeoordeling een goed idee, en het is meestal niet meer dan een paar honderd dollar.
Technisch gezien heb je geen titelverzekering nodig als je een huis in contanten koopt, maar het niet dwaas is om er niet voor te zorgen dat er een duidelijke titel op een huis staat. Als je het huis wilt verkopen, is een duidelijke titel essentieel. U wilt ook zeker weten dat er geen pandrechten (behalve een hypotheek) op het onroerend goed zijn. Een titelverzekeringsmaatschappij zal die taak uitvoeren. U zou er bijvoorbeeld achter kunnen komen dat uw moeder geen aannemer had betaald die enkele renovaties uitvoerde en een mechanisch pandrecht op de woning had. Als er een pand op het huis is, is betaling vereist. Of je het huis nu van je broers of zussen koopt, of je bent een externe koper op een estate sale, het betalen van een onverwacht retentierecht beïnvloedt de verkoopprijs.
