Als u minder dan 20 procent neerlegt toen u uw huis kocht, en als uw hypotheek door de overheid is verzekerd, hoeft u zich geen zorgen te maken dat u uw huis verliest door een pandrecht op verkoop. Onder deze omstandigheden heeft uw hypotheekbedrijf waarschijnlijk elke maand een gedeelte van uw betaling nodig om onroerendgoedbelasting te betalen. Anders loopt u het risico dat u achterblijft als u ze los van uw hypotheek betaalt. De wetten in alle 50-staten staan de overheid toe om de belastingen die u verschuldigd bent terug te vorderen als dit gebeurt.
De veiling
Staatswetten variëren met betrekking tot hoe ver u kunt achterblijven met uw onroerendgoedbelasting voordat uw regering actie zal ondernemen. In sommige gebieden hebt u misschien maar een paar maanden, terwijl u in andere gebieden een jaar of langer kunt hebben. Als deze tijd echter verstrijkt, en als u uw belastingen niet bijhoudt, is het eindresultaat hetzelfde: de overheid zal een pandrecht op uw huis veilen. Uw overheid heeft automatisch een retentierecht als u niet betaalt, en het verkoopt eigendom van het retentierecht aan iemand anders. Het verkoopt uw huis zelf niet, alleen het recht om het af te schermen. Het veilingproces varieert van rechtsgebied tot rechtsgebied. In sommige gevallen wint de bieder die bereid is de laagste rentevoet op zijn investering te accepteren. In anderen wint de bieder die bereid is het meeste geld bij de overheid te storten.
Betaling van belastingen
Na de veiling moet de winnende bieder uw achterstallige onroerendgoedbelasting voor u betalen. Als u bijvoorbeeld $ 3,200 aan onroerendgoedbelasting verschuldigd bent en als hij het bieden wint bij $ 5,000, zullen sommige rechtsgebieden $ 3,200 van het bod nemen om aan uw belastingschuld te voldoen en de resterende $ 1,800 in bewaring houden. Als de basis van de veiling de rentevoet was, zal de hoge bieder uw belastingen betalen, maar zou doorgaans geen extra geld neerleggen. In ruil daarvoor ontvangt hij een fiscaal verkoopcertificaat of verkoopcertificaat met de voorwaarden van zijn bod. Het certificaat is een officieel bewijs van eigendom van het retentierecht tegen uw eigendom.
Verlossing
Na de veiling heeft u een periode waarin u actie kunt ondernemen om afscherming te voorkomen. U kunt het certificaat verzilveren. Helaas kunt u na een belastingverkoop niet gewoon naar het stadhuis gaan en uw achterstallige onroerendgoedbelasting betalen om de hele puinhoop te laten verdwijnen. U zou de belastingen, plus rente moeten betalen, en de rente kan per staatswet verschillen. In sommige staten is het een wettelijk bedrag, zoals 10 procent. Daarom, als u $ 3,200 aan belastingen verschuldigd was, zou u $ 3,520 moeten betalen om uw huis in te wisselen. In rechtsgebieden waar kopers bieden op de rentevoet, moet u de belastingschuld plus de winnende rentevoet van de bieder betalen. In beide gevallen ontvangt de bieder of belegger zijn geld terug wanneer u terugbetaalt, plus uw rente - zijn winst voor de hele transactie. Er kunnen ook boetes worden betaald aan uw overheid om hun tijd en kosten voor het houden van de veiling te dekken. Nadat u alles heeft betaald, moet de winnende bieder het certificaat teruggeven en is er geen retentierecht meer tegen uw eigendom - tenzij u opnieuw achterop raakt met uw belastingen.
uitsluiting
Als u niet met het geld kunt komen om het certificaat in te wisselen, kan de winnende bieder een rechtszaak tegen u indienen om uw woning af te sluiten. Dit kan enorm ingewikkeld zijn als u er een hypotheek op heeft, dus het is niet ongewoon dat geldschieters om deze reden zelf het belastingcertificaat kopen. In sommige staten, zoals Maryland, wordt zijn certificaat onbruikbaar als de winnende bieder zijn recht om af te schermen niet binnen twee jaar uitoefent - hij kan zijn interesse niet van u verzamelen en hij kan uw eigendom niet overnemen. Het retentierecht keert terug naar uw regering totdat ze weer een veiling houden.
