Het huren van een hypotheek woning kan uw leenvoorwaarden veranderen.
Groeiende aantallen Amerikanen verhuren hun huizen. Recente statistieken van Fannie Mae laten zien dat eengezinswoningen een stijging laten zien van 30,8 procent in 2005 tot 33,5 procent in 2010 - de grootste stijging bij alle soorten huurwoningen. Maar loop voorzichtig als u een gehypothekeerd huis wilt verhuren. Uw kredietverstrekker en de vereniging van uw huiseigenaar, of HOA, zijn misschien niet van slag, en u moet enkele cijfers crunten om te zien of het financieel zinvol is.
Hypotheekwonden
Als u een woning met een hypotheek reserveert, kan dit de voorwaarden van uw lening, aangezien sommige banken en hypotheekverstrekkers de huren in de aanvankelijke leningsovereenkomsten beperken. Met leningen gesteund door bijvoorbeeld het Amerikaanse Department of Veterans Affairs en de Federal Housing Authority, moet de eigenaar het huis minstens een jaar bezetten voordat hij het pand verhuurt, zegt Tony Drost, een property manager bij First Rate Property Management. Conventionele leningen ondersteund door Fannie Mae en Freddie Mac vereisen ook minstens één jaar eigenaarbezetting voor het huren. Overheidssteunprogramma's voor starters kunnen beperkingen opleggen. Een hypotheekhouder kan de te betalen banktegoedbrief opzeggen, waardoor de eigenaar wordt gedwongen te herfinancieren tegen een hogere rente. Zelfs als u niet van plan bent om uw huis meteen te verhuren, moet u bekend raken met het beleid van uw geldgever voor het geval u uw eigendom later moet leasen.
Problemen met HOA
Sommige HOA's beperken verhuur, en Jay Kacirk, senior vice-president bij Eugene Burger Management Corporation, adviseert uw HOA-documenten te controleren voordat u gaat huren. Loop in botsing met die regels en je kunt boetes tegenkomen. Sommige eigenaarsverenigingen vragen input voor screening door huurders, goedkeuring van huurovereenkomsten en gemeenschapsoriëntatie voorafgaand aan huurdersbezetting. Sommige associaties beperken het percentage toegestane huren in de gemeenschap, terwijl andere associaties een minimale huurperiode van zes maanden of langer vereisen. Ook kunnen associatieregels u ervan weerhouden om gemeenschappelijke ruimtes, zoals zwembaden en recreatiegebieden, te gebruiken als u uw huis eenmaal hebt verhuurd, of huurders verbieden om buurtvoorzieningen te gebruiken, waardoor potentiële huurders potentiële huurders kunnen ontmoedigen.
Uitgaven
De verzekering van uw huiseigenaren biedt niet voldoende dekking als u uw huis verhuurt. U moet de verzekering van uw huiseigenaar omzetten in het beleid van een huiseigenaar of bedrijfseigenaar voor extra aansprakelijkheidsdekking en om te betalen voor verloren huur als het huis onbewoonbaar is als gevolg van natuurrampen of reparatiewerkzaamheden. Andere potentiële zakelijke kosten zijn onder meer reclame, beheerskosten voor onroerend goed en juridische kosten in geval van onbetaalde huur of geschillen tussen eigenaars en huurders. Concurreren met andere verhuur kan ook vooraf renovatiekosten vereisen. Om bewoners aan te trekken, moet een huurwoning in gelijke of betere staat verkeren dan een te koop aangeboden woning, omdat huurders niet zoveel ruimte hebben om een woning met verse verf of nieuwe vloeren te verbeteren. Bovendien zorgen huurders minder vaak voor een onroerend goed in slechte staat.
Voordelen
Huren kan de moeite waard zijn als u geen last heeft van strengere leenvoorwaarden of HOA-beperkingen. Verhuurders kunnen afschrijvingen en onderhoudskosten van onroerend goed en hypotheekrente en onroerendgoedbelasting aftrekken. Huren is ook een optie voor een huiseigenaar die een werkgerelateerde verhuizing naar een andere stad voor een jaar of twee moet maken, maar wil terugkeren naar huis. Voor een huiseigenaar die permanent moet verhuizen, maar die onder water staat op de hypotheek, is huren een brug naar waardering. Overweeg een huis ter waarde van $ 200.000, met een hypotheek van $ 225.000. Verkopen zou een uitbetaling van $ 25.000 aan de bank vereisen, plus nog eens $ 15.000 of zo in sluitingskosten, zegt Drost. Huur het huis in een markt met een jaarlijkse waardering van 4 procent, en het huis zou na vijf jaar $ 245.000 waard kunnen zijn.
Is het het waard?
Bepaal de huur die u kunt in rekening brengen door kranten en online advertenties voor de krant te doorzoeken gaande tarief in uw buurt. Zodra u de huur kent die u kunt in rekening brengen, trekt u kosten af, waaronder hypotheekbetaling, verzekeringen, onroerendgoedbelasting en nutsvoorzieningen. Zet 30 procent van de huur op een reserverekening weg om reparaties of andere onverwachte uitgaven te dekken en haal nog eens 3 procent tot 10 procent weg als u een property manager inhuurt. Factor in inkomstenbelastingen, en wat overblijft is uw potentiële winst.
