Uncle Sam wil erover horen wanneer u uw huis verkoopt.
Wanneer u uw huis verkoopt, kan Uncle Sam mogelijk recht op een deel van het geld. Waar u de opbrengst voor gebruikt, zoals het aflossen van uw huidige hypotheek, doet er niet toe voor de Internal Revenue Service. Zelfs als u elke laatste cent uit de verkoop gebruikt om uw hypotheek af te betalen, bent u misschien nog wel belasting verschuldigd.
Uw winst berekenen
Uw belastbare winst uit de verkoop van uw huis is gelijk aan het bedrag dat is gerealiseerd op de verkoop minus uw aangepaste basis. Uw gerealiseerde bedrag is de verkoopprijs minus eventuele verkoopkosten, zoals die vervelende makelaarskosten. Uw aangepaste basis in huis is het bedrag dat u ervoor hebt betaald, plus eventuele verbeteringen die u heeft aangebracht, minus eventuele afschrijvingskosten die u hebt afgetrokken als u het huis had verhuurd of het voor uw bedrijf had gebruikt. Als u bijvoorbeeld $ 300.000 hebt betaald om het huis te kopen, $ 50.000 hebt betaald voor verbeteringen en $ 10.000 waardevermindering heeft genoten, is uw aangepaste basis $ 340.000. Wanneer je het huis verkoopt voor $ 385.000 en je makelaar $ 5.000 betaalt, is je winst $ 40.000.
Uitsluiting primaire woning
Met de IRS kun je tot $ 250.000 aan verkoopwinst uitsluiten als je allebei het huis hebt gehad en hebt gebruikt als uw hoofdverblijfplaats gedurende twee van de afgelopen vijf jaar. De jaren van eigendom en de jaren van hoeven niet opeenvolgend te zijn, of zelfs dezelfde jaren. Als u bijvoorbeeld het huis voor een jaar huurt, koopt, er nog een jaar in woont, voldoet u aan de gebruikstest. Als u verhuist maar nog een jaar wacht voordat u verkoopt, voldoet u aan de eigendomstest. Bovendien kunt u de uitsluiting niet claimen als u de uitsluiting in de afgelopen twee jaar hebt gebruikt.
Afschrijving terugnemen
Als u uw huis als een kantoor aan huis afschrijft, is de IRS de afschrijving niet vergeten aftrekverminderingen die u hebt geclaimd. Afschrijvingsaftrek vermindert uw basis thuis. Bovendien kan de winst als gevolg van de afschrijving niet worden uitgesloten van inkomsten uit de uitsluiting van de thuisverkoop. Als u bijvoorbeeld $ 150.000 heeft betaald om uw huis te kopen, in vijf jaar $ 10.000 afschrijving voor uw thuiskantoor hebt gehad en vervolgens het huis voor $ 200.000 hebt verkocht, zou u $ 60.000 aan winst hebben. Als u in aanmerking komt voor de uitsluiting, bent u beperkt tot het uitsluiten van alleen de $ 50.000 aan meerwaarde omdat de $ 10.000 van de terugname van waardevermindering niet kan worden uitgesloten.
Toepasselijke belastingtarieven
Voor de zeer gelukkige huiseigenaren die een te grote winst behaalden voor alles uitsluiten, het belastingtarief op uw winsten hangt af van hoe lang u de woning bezat en of u een waardevermindering heeft om te heroveren. Ten eerste wordt elke terugname van de waardevermindering belast met 25 procent omdat je je belastingvoordeel al hebt voor dat deel van de winst. Als u de woning voor een jaar of korter hebt gehad, is uw winst onderworpen aan de normale inkomstenbelastingtarieven. Als u het huis langer dan een jaar in bezit had, is de winst onderworpen aan de lagere vermogensbelastingtarieven. (Onderwerp 409) Als u uw kaarten goed speelt, kunt u eindigen met een aanzienlijke winst die ofwel volledig belastingvrij is, of in ieder geval meestal onderhevig aan de lagere koerswinsten.
